住宅を購入するときに、ほとんどの人が住宅ローンを必要としていることでしょう。しかし、自分の年収に対してどれぐらいの住宅ローンを組むことが適正なのか、把握している人はあまりいないのではないでしょうか？そこで、年収に対してどれぐらいのローンを組むことが適切なのか調べてみました。

家の購入予算は頭金と住宅ローンの合計で計算すること！

住宅ローンは返済時に利子も支払うので、可能な限り借入金額が少ないほうがトータルでかかる費用を減らせます。憧れの住まいで生活を送ることを夢見てしまいますが、住宅ローンの返済額が家計を圧迫してしまうと、ほかの部分で節約をしなければなりません。現在子どもがいる場合、将来子どもができた場合には、教育費が多くかかるようになるので、その点も考慮して住宅ローンを組む必要が出てきます。理想に近い住宅を購入し、ある程度余裕のある暮らしを送るためにも、まずはいくらぐらいの家を買うことができるのか知ることが重要です。家を買うときは頭金を支払い、残りはローンを組むというパターンが考えられます。自己資金を多く持っていたほうが住宅ローンの借入額が減らせるので、まず頭金でどれくらいの金額を用意できるのかを計算してみましょう。頭金を計算する場合、手取り月収の4カ月から6カ月分ほどを貯蓄として残せるようにすると安心です。この頭金の額に住宅ローンの借入額を足した金額が、購入できる家の予算になります。

 

年収の何倍が目安？家の購入予算の決め方

一般的に家を購入するときの予算は、年収の5倍以内が妥当だと言われています。ある住宅購入者へのアンケート調査では、最も多いのが年収の5～6倍という結果でした。しかし返済年数も大きく関係しているため、年収の5倍というだけで安易に購入予算を決めてしまうのは危険です。住宅ローンを組むときは、返済額と返済期間を決めるのですが、そのときの年齢で返済できる年数が変わってきます。会社勤めの人であれば定年は65歳というところが多いため、それまでに住宅ローンを返済しようと考えるでしょう。返済期間が短ければそれだけ毎月の負担が大きくなりますので、住宅ローンの借入額がそれほど多くはなくても、毎月の家計に占める返済額が大きくなってしまうのです。また、金利が低い時期に家を購入するときは、年収の5倍以上を上回った家を購入することも難しくはないのですが、金利が上がったときにしわ寄せがくることを覚えておきましょう。

 

家を買うときの住宅ローンの返済額はいくらまでなら安心？

住宅ローンを利用するうえで重要なポイントとして、「借りられる額」と「返せる額」は違うということが挙げられます。借入額を多くすれば、購入予算を増やすことができますが、返済負担もアップし、住宅ローン返済でいっぱいいっぱいになってしまうという事態にもなりかねません。同じ年収でも、どの程度の金額を住宅ローン返済に充てられるかは、ご家庭によって違いますね。子どもの養育費は一人と二人の場合では当然異なります。また将来的なご両親の介護が必要になるかもしれません。各家庭により住宅にかけられるコストは変わってくるので、金融機関が提示する「借りられる額」ではなく、「無理なく返済できる金額」から借入額を決めていきましょう。

 

この時に重要になってくるのは「返済比率」です。これは住宅ローンの返済金額が年収のどれくらいを占めるかという比率を示したものです。金融機関は融資額を提示する時、返済比率の上限を30～35％、理想を20～25％としているところが大多数となります。返済比率の適正値とされている25％というセオリーに従って、月々の返済額を考えてみると、年収400万円の適正返済額は8.3万円、年収500万円の適正返済額は10.4万円になります。つまり、融資限度額をもとに計算した月々の返済額は、適正返済額より、3～4万円もオーバーする事態になってしまうのです。これでは住宅ローン返済が家計を圧迫しかねません。

 

せっかく購入したマイホームなのに、返済に追われ、楽しみの少ない窮屈な生活になってしまうかもしれません。子どもを望む学校に進学させてあげたい、豊かな老後を暮らしたい、家族旅行に出かけたい、趣味を楽しみたいという余裕を持つためにもこの辺りは気を付けていきましょう。住宅は豊かな人生を送るためのひとつのツールです。幸せな暮らしのためにも、ライフプランに合った無理のない借入額を設定しましょう。

 

ここで、「借りられる額（借入可能額）・その場合の月額返済額」と、「返済比率を20％にした無理なく返せる額・その場合の月額返済額」を比較してみます。

※金利1.2％（元利均等）、返済期間35年でシミュレーション。

◆年収300万円の借入額

無理なく返せる住宅ローン借入額は1500～1800万円となります。プラスαの自己資金菜内での建築予算を検討していきましょう。もし可能であれば、ご両親との同居や共働きでの収入面でのカバー、頭金を貯金したうえでの再度購入を考えるという形も検討していきましょう。

 

◆年収400万円～500万円の借入額

借入可能額の4000～5000万円だと、選択肢が広がるような錯覚に陥ります。しかしながら、借入可能額と返せる額の月々の返済額と比べると、差額は5～6万円も出てしまうのです。借りられる額＝返せる額ではないことをご家庭のライフプランに照らし合わせながら、計画を進めていきましょう。

 

◆年収600万円～800万円の借入額

借入可能額と返せる額の月額返済額の差が7～10万と大きくなるのがこの年収層になってきます。各ご家庭によって異なる、無理なく返せる額を見極めることが重要となります。

 

◆年収900万円～1000万円の借入額

「フラット35」の貸付上限額は8000万円。返せる額も5000万円を超えるので、様々な住宅購入の選択肢が広がります。

 

住宅ローンを組むときは車のローンなどにも気を付けて！

そもそも住宅ローンは申し込んでも必ず組めるものとは限りません。住宅ローンを組むということは、融資をしてくれる金融機関などと契約を結ぶということです。当然、金融機関も慈善事業で行っているわけではありませんので「この人なら返済してくれる」という確証がないのに融資してくれることはありません。そのため、これから契約しようとしている住宅ローン以外に現在進行形で他のローンを利用している場合には、それも合算して返済能力の有無を判断されます。

注意しておきたいのが、車のローンやクレジットカードのリボ払いです。これらの借金は金融機関からお金を借りているという点では住宅ローンと同じ構図になります。しかし、住宅ローンの契約をするときと比べて金額が少額であることが多く、また身近な存在であるため「借金」という意識が薄れている人もいるようです。しかし、一つずつの金額は大きくなくても、積み重ねると大きな金額となって満足な住宅ローンを組めなくなる可能性がありますので注意しましょう。

 

無理をした金額でローンを組むほど金利は上昇する？

返済負担率によって無理をしない範囲でローンを組むことは重要ですが、自分の利用する住宅を建設するために「予め住宅ローンを組める限度額を知っておきたい！」という人もいるのではないでしょうか。基本的には住宅ローンにおける審査や限度額については、各金融機関によって違います。そのため、一概に「年収の○○倍までローンを組める」ということは言えません。逆に金融機関のさじ加減次第でいくらでも借りることができる可能性はありますが、それには当然返済不可能になってしまうというリスクもあります。また、このリスクの影響があるのは融資を受ける側だけではありません。融資をする金融機関側にも返済されないリスクというものが存在することになるのです。そのため、他の金融機関で貸してもらえないような金額の融資を依頼すると大抵金利も高くなるということは覚えておきましょう。

 

低金利のときほど将来的な金利上昇を見込んでおこう！

住宅の購入は老後の生活費や子供の教育費などと同じで「人生の3大支出の一つ」といわれています。多くの人にとって住宅の購入だけが人生のゴールではありません。その後の生活も見据えた上で適切な返済ができる金額の融資を受けるようにしましょう。

また、日本では低金利政策がしばらく続いていますが、それに安心しないことです。返済負担率などの目安は返済期間途中に金利が上がることがあると計算が変わってしまうことがあります。返済期間終了まで固定金利の住宅ローンを組んでいるなら問題ありませんが、10年固定や5年固定などのように、一定期間経過後に変動金利になるような契約をしている場合は、今後金利が上昇するリスクもある程度折り込んだ上で余裕を持った返済計画を作成するようにしましょう。

 

さっそくシミュレーションをしてみましょう！